マリオン(3494)が9月13日、JASDAQスタンダードに新規上場する。同社は、賃貸用不動産の運営および管理ならびに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成および販売を展開し、1986年に東京都新宿区で創業した。同社は首都圏を中心に全国主要都市に営業網を拡大し、居住者向け特に単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有し、ビジネス化している。2017年9月にはSBIホールディングス(8473)と資本業務提携を提携した。

事業セグメントは「不動産賃貸サービス」「不動産証券化サービス」「不動産売買」の3つに分類され、売上高比率は各37％、21％、42％。不動産賃貸サービスは、首都圏における自社保有・管理に係る物件の戸数591戸(今年6月末現在)のうち約29％にあたる172戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等に賃貸していることが特徴だ。地方公共団体という顧客基盤を賃貸業務の安定性の優位性としている。

不動産証券化サービスは、自社保有または新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、不動産賃貸業務を同社と投資家との共同事業化している。営業者としての同社が不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担したうえで、投資家と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配する。

2004年の不動産特定共同事業法の許可取得以降、「マリオンボンド」の名称で、賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供して、2015年以降はこれをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品である「サラリーマンボンド」として販売している。

不動産売買は、自社所有不動産の売却を行う一般的な不動産売買事業だ。今2018年9月期業績は、売上高27.09億円(前期比7.9％増)、経常利益3.35億円(同21.8％増)を見込んでいる。

マリオン(3494)は通常の不動産会社と同様な賃貸、売買、仲介斡旋が主業務としながら、「マリオンボンド」の名称のもとで、賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供していることが特徴であり、成長分野と言えるでしょう。

2015年以降は、インターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品「サラリーマンボンド」として販売する実績を持っています。「不動産テック」の一分野である不動産クラウドファンディングを手掛ける企業として注目できます。その売上高は全体の約2割を占めています。

マリオン(3494)の想定価格2170円で試算した想定時価総額は34億円、市場からの資金吸収額は6.1億円とJASDAQスタンダード上場の小型案件となります。不動産業という地味な業態と、ジャスダック上場、前期業績の伸び悩み、同日に香陵住販(3495)が上場することなどが、前人気のマイナス要素として働きます。

ただ、想定価格2170円で計算したPERは22.21倍、PBRは1.12倍と割高感はありません。また、インターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品である「サラリーマンボンド」を販売していますが、こうした「不動産テック」関連銘柄は人気が出ています。昨年12月上場のグローバル・リンク・マネジメント(3486)、GA technologies(3491)などがその例です。

まずまずの初値形成が見込まれますが、初値が穏健ならば上場後も株価上昇が期待できそうです。

主幹事証券は7月にIPOしたGA technologies(3491)に続くSBI証券です。SBI幹事銘柄は公開価格に対して初値が高騰する傾向が強くなってます。SBI証券の親会社であるSBIホールディングス(8473)は、マリオン(3494)と資本業務提携しており、上場前の発行済株式数の約12.3％(19.2万株)を保有する第4位大株主です。エースなど複数の中堅証券が幹事団に参画しています。

一方、大株主にたいするロックアップは、筆頭株主の福田社長とその関連一般社団法人に180日間と長期のロックが掛かっいます。一部の事業法人などには解除条項付きのロックが掛かっていますが、大株主上位10位中で半数にロックが掛かっいないなど、緩やかな規制となっています。

マリオン(3494)の魅力は、インターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンド組成の実績があることで、この不動産証券化ビジネスの成長性が注目されるでしょう。その事業との関連で、資本業務提携先であるSBIHD(8473)との関係が関心を集めそうです。

気になるのは、不動産テックの切り口がありながら、上場市場がマザーズでなくJASDAQであったこと。ここは上場後に取材したい疑問点です。