リーガル不動産(3497)が10月23日、東証マザーズに新規上場する。不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業を手掛ける不動産デベロッパーで、事業セグメントは不動産ソリューション、不動産賃貸、その他の3事業で構成されている。

売上高の約86％を占めて主力の「不動産ソリューション事業」では、仕入れ不動産のバリューアップと資産価値を高めた上で個人富裕層、資産保有を目的とした事業法人に売却している。主力商品の「LEGALAND」は富裕層ターゲットの賃貸マンションシリーズとして、外観・ディテールにこだわり単身・少人数世帯向け仕入れ戦略に基づき、商品開発を展開している。

売上高の約12％強の「不動産賃貸事業」では、保有の収益不動産、販売用不動産からの賃料収入を得ている。大都市エリア、ターミナル駅近郊に物件エリアを絞っている。

「その他事業」では、不動産調査・価格査定、権利譲渡、リーシング、入札といった不動産仲介サービスと有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、居宅介護支援を含む介護サービスを提供している。有料老人ホームを主力とする介護事業は、「リーガテラス」のブランドでJR琵琶湖線沿線などで5施設を展開している。

今2019年7月期業績は、売上高が前期比31.1％増の252.5億円、経常利益が同9.5％増の9.4億円と増収増益の計画だ。

会社側は自社の強みとして、目利きによるソリューションの立案能力の高さ、弁護士200名以上とのネットワークを持つ法律知識、年間相談件数1620件に達する迅速な対応、法令に沿った誠実な経営の4つを上げています。

主力の低層賃貸マンション「LEGALAND」のデザイン性は高く、首都圏を中心に展開していることも特徴です。マンションデベロッパーは数多く上場しており、独自性を同マーケットにアピールするかが注目されます。

リーガル不動産(3497)の想定価格1360円で試算した想定時価総額は37.3億円、市場からの資金吸収額は15.8億円で、東証マザーズ上場の中型案件となります。やや公開規模が大きく、直近で不動産業で上場したマリオン(3494)、香陵住販(3495)の公開価格にから初値までの上昇率は16％から60％程度でした。そのため、初値が公開価格の2倍となるなど飛ぶことはなさそうです。

しかし、業績の変化率が高く成長性が意識されるほか、社長が間接分含め発行済株式の9割超を保有し、ベンチャーキャピタル保有株はないことから、上場後の売り圧力は限定的で、株価パフォーマンス的には、むしろ上場後に魅力があるでしょう。

主幹事証券はSMBC日興。比較手は公開価格に対して初値が飛ぶ習性を持つ幹事証券ながら、最近はややおとなしくなっています。リーガル不動産(3497)の本社が大阪とあって、幹事団はエース、東海東京、岩井コスモと「西」を意識した編成にも見えます。

一方、大株主には上位4社まで解除条項無しの180日間と最長のロックアップが掛かっています。平野社長が直接・間接分含め発行済株式の9割程度を保有しており、ベンチャーキャピタルの保有も見られません。

スルガ銀行(8358)の不正融資問題やTATERU(1435)の融資資料改ざん問題など不動産業界には芳しくないニュースが生じており、ムード的には逆風化での船出となります。ただ、公開価格1380円の予想PERは5倍で今7月期は増収増益で近年の利益の伸びが著しいことは特筆ものです。

マンションデベロッパーのIPOは派手さがないぶん、業績の伸びと株主還元がストレートに株価に反映されます。株主還元策は十分期待でき、投資対象としては魅力的な銘柄です。