フェイスネットワーク(3489)が3月16日、東証マザーズに新規上場する。2001年10月に創業したフェイスネットワークの事業内容は、一棟マンションを主として投資用不動産の企画・開発・販売や管理等をワンストップで提供するマンションデベロッパー。2003年に新築1棟マンションの自社ブランド「GranDuo」シリーズ、2017年に中古1棟ビルリノベーションの自社ブランド「GrandStory」の販売をそれぞれ開始している。

企画から土地仕入れ、設計、施工、賃貸募集、物件管理、販売までを全て自社で行うワンストップサービスと、営業エリアを世田谷区、渋谷区、目黒区の城南3区をメーンとしている事に特徴がある。

「GranDuo」シリーズは区分マンションには規模が小さく出向かない100平方メートルから200平方メートル程度の土地を取得して鉄筋コンクリート造5階建て、家賃10万円程度、部屋数15戸その7割がワンルームというのが基本コンセプト。入居者のメインターゲットを20代から30代の女性とした内外装デザインを採用している。

「GrandStory」シリーズは、創作支援型シェアリング事業『GrandStory』として2017年から始動。中古1棟ビルリノベーションは、シェアオフィス、シェアハウス、リノベーション賃貸といった3タイプを不動産オーナーにも販売している。また、こうした不動産オーナーが所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)も手掛けている。入居者募集については賃貸仲介店舗「3区miraie」を展開している。不動産投資家、不動産オーナーの募集については、不動産セミナーの開催を活用している。

フェイスネットワーク（3489）は、一棟マンションをメーンとする投資用不動産の企画・開発・建築請負・販売、管理会社で、営業エリアを東京都世田谷区、渋谷区、目黒区の城南3区にターゲットを絞り、企画開発から販売管理までをワンストップで手掛けているところが最大の特徴です。前2017年3月期に売上高は100億円、経常利益は10億円の大台に乗せるなど業績変化率が高まっていることも同社の魅力ともなっています。

このほか、建設中のマンション4棟にマザーズ上場のパートナーエージェント(6181)が運営する企業主導型保育施設「めばえ保育ルーム」が昨年11月から順次開園しており、今後の両社の協業の深化も注目できます。

投資用マンション開発業者は多数上場しており事業自体に新規性はありません。また、地合いの不透明感に加えて、東証1部への直接上場の可能性が高い日総工産（6569）との同日上場ということも需給的にはマイナスです。想定価格は1340円からみた市場からの資金吸収額は約18.5億円と小型案件でもありません。

しかし、投資用マンション開発業者はマーケットでの地味な存在感から、割安に放置されるケースも多く、上場後に好パフォーマンスを発揮するケースがあります。実際、想定価格1340円のPERは9.1倍、PBRは2.64倍、配当利回り(実績)は1.55％で割安さが感じられます。また、類似企業のデュアルタップ(3469)、アーバネットコーポ(3242)などが業績増額修正を発表していることは追い風です。

公開株式数がそこそこあり、最低投資金額も低いことからブックビルでの当選可能性も比較的あり、過度な期待はなくても中期的には上値が期待でき、チャレンジしてみたい銘柄です。

主幹事証券はSERIOホールディングス(6567)に続く今年2社目です。また、幹事団は野村以外8証券と比較的多め。ネット関連ではSMBC日興、SBI、むさし、マネックスに加えて、岡三が幹事段にあることから、岡三オンラインでも参加できそうです。

一方、筆頭株主のSSは役員が過半の議決権を持つ資産管理会社と見られます。大株主以外の株主は、従業員持株会のほか個人株主8名で、ベンチャーキャピタルや事業法人、金融機関の保有はみられません。全ての大株主に解除条がない90日間のロックアップがかかっており、新規上場時の売り出し株式以外に売り圧迫要因は限定的と見られます。

不動産投資マンション事業では、グットコムアセット、デュアルタップ、中古再生(リノベーション)ではムゲンエステートなどの企業絵がすでに多数存在しています。そのため、ストレートに業績動向が株価に影響します。

フェイスネットワーク(3489)の今3月期業績は、売上高133億3100万円（前期比31.4％増）、営業利益12億2300万円(同4.4％増)、経常利益10億3400万円(同0.1％増)、当期純利益6億7400万円(同4.7％減)を見込んでおり、今3月期第3四半期時点での進捗率は売上高で64.9％、営業利益で63.3%となっています。このうち、通期で「GranDuo」シリーズは15棟の販売引渡しを前提としており、第3四半期中に10棟の販売・引渡し済、「GrandStory」シリーズも通期で4棟計画のうち、3棟の販売引渡しを完了しており、業績予想に不安はありません。

また、ライバル企業が多いだけに業績とともに特徴を出すことがポイントとなって来るでしょう。少なくとも、会社側は今3月期業績予想のリリースを9日のマザーズ上場承認と同時にホームページにアップするなど、IR姿勢が前向きなことが好感されます。