アズ企画設計（3490）が3月29日、JASDAQ・スタンダードに新規上場する。同社は、「空室のない元気な街を創る」を企業理念に持つ不動産販売・賃貸・管理会社。会社の前身は1989年に設立され、1993年から不動産事業に事業転換、ビジネスホテル運営は2014年11月からスタート。社名の「アズ」は「AからZまで」幅広いニーズに応えるという意味から取られた。東京、埼玉、神奈川、千葉が営業エリアの中心としている。

主力の不動産販売では、入居率や賃料水準の低下で、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リーシング（賃貸募集活動）、リノベーション（間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を行ない、収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売している。リニューアルを必要とするビジネスホテルも手掛ける。今2月期は27件(前期は22件)の売却を見込み、今期予定分については売却が1月末で完了している。

不動産賃貸では、中古マンション、ビル不動産のほか、空間再生領域として遊休地の店舗などへの収益物件、貸しコンテナ、コインパーキング等への利用を展開している。このほか、不動産賃貸のビジネスホテル領域として東北地域で借地上にビジネスホテル「アイルーム」を建設し、客室サービスの提供等ホテル施設の運営を岩手県陸前高田市、宮城県南三陸町などで現在4棟展開している。

不動産管理事業は、不動産購入投資家の物件を管理する。今2月期は売上高63億6100万円(前期比34.1％増)、営業利益3億9900万円(同33％増)、経常利益3億4900万円(同34.5％増)を見込んでいる。

首都圏を営業エリアとする不動産販売および不動産リニューアル企業は多数上場しています。昨年だけで、カチタス(8919)、ジェイ・エス・ビー(3480)、ロードスターキャピタル(3482)、グローバル・リンク・マネジメント(3486)などが上場しました。

首都圏での不動産事業を展開という以外では、東北でビジネスホテルを運営していることが特徴として挙げられるでしょう。ただ、現在は4練とその規模は小さく、今後、同社が収益事業として成長させていくかどうかは未知数です。

想定価格2160円に対して今2月期1株利益予想は386.11円と予想PERは低く、想定価格が低く抑えられているところは好感できます。ただ、決算期ごとに収益のブレがみられるのが懸念材料ですが、想定価格から試算した時価総額は19.4億円、市場からの資金吸収額は6.7億円と小型案件で、初値は公開価格価格を上回って形成されるでしょう。

ただし、事業的に新規性を求めにくく、今年始めてのジャスダック・スタンダード上場案件ということで、上値も限られてきそうです。上場後も流動性の確保に一抹の不安があります。

主幹事は今年4社目となるみずほ証券で、翌日にも日本リビング保証(7320)の主幹事IPOを控えています。みずほ証券は不動産関連企業の主幹事獲得が多いようです。インターネット経由ではSBI証券、岡三オンライン証券、丸三証券、東海東京証券での参加が可能です。

大株主構成にはベンチャーキャピタルは存在せず、会社関係者の個人と役員関連会社、自社株式が上位となっています。ロックアップは上位2者にしかかかっていませんが、自社株以外の個人株主は発行済株式の1％にも満たず、売り圧力は限定的です。上位2者のロックアップは解除条項がない180日間としっかりかかっています。

アズ企画設計のような不動産上場の企業は多く、目立った特徴を持たない企業はマーケットで埋没しがちです。それだけに、業績が最大の株価材料として働きます。不動産関連会社の場合、売上高、利益のブレが大きい傾向があり、株価的には予想外のパフォーマンスを発揮する場合があります。

同社の場合も、まだ規模が小さいだけに収益の上ブレ幅も大きくなり、その逆もリスクとして有ります。集計中の2018年2月期業績を上回る業績パフォーマンスを今2019年2月期示すことが出来るかがポイントです。また、現在無配の配当政策も気になるところです。