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REITとは?不動産投資信託のやり方と儲け方を知る

REITとは?不動産投資信託のやり方と儲け方を知る

葉山
葉山

これまで20年近く不動産投資関連の仕事に関わり、個人としても実物不動産だけでなく不動産関連資産への投資を行ってきました。今回は、投資初心者の方に向けて、REIT(不動産投資信託)に関する内容を詳しく説明します。

過熱する不動産ブームに乗りたい初心者にはREITがおすすめ

2012年末の安倍政権スタート以降、2020年の東京オリンピックに向けて、明らかに不動産を含めた投資がブームになっています。政府と日銀の二人三脚で株や債券などのリスク資産の購入、そして過去と比べて圧倒的に低い金利環境を作ってくれたことが要因です。私のまわりでも、実業や投資のみで稼ぎ、この数年で億り人になった方も多くいます。

そんな中、良い不動産や悪い不動産をいかにして見極めるか、投資タイミングや投資額などをどうしていくかは悩ましいところです。低収入の方にも流入し、過熱し過ぎと言えるほどの不動産投資ブームですが、実物不動産は、投資に大切な流動性が低く分散効果が効きづらいデメリットがあります。

そこで、これらの欠点を補うようにプロがきちんと物件を選び、管理までしてくれ、好きなタイミングで市場を通して売買できるなど、流動性も高く不動産地域的に分散が効いているものがREITなのです。

これから不動産投資を行おうと考えている人は、リーマンショックのような万が一の時でも売却できるREITは非常に取り組みやすい投資先です。後悔しないために、REITの基本やそのルールを一緒に学んでいきましょう。

そもそもREITとは?

REIT(リート)は、REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTの略で、1960年にアメリカで作られ世界中に拡散した、メリットの多い不動産投資スキームです。日本でも2001年から三井不動産や三菱地所がスポンサーになり、オフィス特化型のREITが二つ上場しました。

オフィスだけでなく、リテール、レジデンス、ロジスティックス、そしてホテルなどに特化したREITが続々と上場し、2017年には60銘柄近くが上場しており、時価総額は12兆円にまで拡大しています。

アジアでも香港、シンガポールだけでなく、韓国、マレーシア、タイ等も同じような投資スキームでREITはできています。ちなみに、時価総額は投資口価格×発行済みの投資口価格の合計を言います。また、資産総額は主に不動産の取得時価格の合計をさすことが多いようです。これら以外にも、決算期ごとに不動産鑑定士による鑑定評価額をベースにした投資判断もあります。具体的には、今後詳細な説明をしようと思いますが、NAV倍率と言い、株式投資でいう株価純資産(PBR)の不動産投資版みたいなものもあります。

小難しい事を書いてきましたが、REITは規模がものすごく大きな大家さんをイメージしてもらうと分かりやすいと思います。例えば、日本の上場REITで最も多く不動産を所有している日本ビルファンド投資法人は、取得価格ベースで1,1兆円以上の不動産に投資しています。J-REITとはこのような不動産を所有し、主に東京証券取引所に上場している投資法人群のことを言い、市場を通して、毎日大多数の人がその持ち分を売ったり買ったりしています。

J-REITに投資をすることは、たくさんの不動産の一口オーナーになることと同義と思って構いません。ただ、既述の通り、プロが選び、管理し、不動産自体の売買を行うため、J-REITを購入したからと言って、実物不動産に投資しているリアル大家さんと異なり、何か手間などが発生することはありません。手間という意味では、日本のJ-REITは外部運用型REITと言われており、投資家である私たちが判断するのではなく、REITと不動産投資のプロである資産運用会社とが直接契約し、不動産の購入、売却や管理方法に関して、日々判断を行っています。一方で、アメリカ、ヨーロッパ、一部のシンガポールのREITでは、REIT自体で判断を行う内部運用型REITもあります。この形式だと、通常の不動産会社とほとんど変わりません。

J-REITを知る意味とは?

J-REITの市場規模は時価総額の合計で2017年3月現在、12兆円を超えています。それらの不動産は居住用、商業、事務所、倉庫、ホテル、そして介護施設やエネルギー関連とさまざまで、大規模で著名な不動産も多く、J-REITの保有物件に住み、買い物をしている人も中にはいると思います。このように、J-REITは私たちの生活に深く関連しています。そのため、J-REITの状況をウオッチしておくことは、投資という観点だけでなく、今後の生活や日本の将来を予測するのにとても役に立つと思います。

例えば、REITが保有物件の売却を進め、撤退を図っている不動産のあるエリアは将来的に衰退が見込まれていたりします。こんなところに、自宅を買ってしまうと将来どうなるか分かりません。一方で、東京オリンピックに向け、東京の湾岸エリアは再開発が進んでいます。品川駅を起点としたリニアモーターカーの開発で名古屋エリア、そして、独特の雰囲気が残る大阪や京都エリアには急増する外国人旅行者を狙ったインバウンドビジネスで、店舗やホテルの開発が進んでおり、J-REITはその受け皿として、大きな存在感を放っており、便利になる、人が集まるイベントやインフラの整備が進むエリアは今後もさらに開発されることが予想されます。そのような世の中の流れをキチンと捉え、投資だけでなく、プライベートにも活かしていくことがJ-REITを知る大切な意味だと私は思っています。

REITのスキームとは

では、アベノミクスというタイミング的、そして、規模的にも大きく、世の中に対して存在感が増してきたREITはどのような仕組みで動いているのか、投資を考えている我々が最も知っておくべきポイントに関して、ここからは書いていきます。

まず、REITがファンドとは異なり、会社法人である意義から説明します。ここでいうファンドとは、不動産ファンドを含め、永続性のあるものではなく、一定期間投資家のお金を基に投資を行い、期間の終了や目的の達成により、解散するものを言います。REIT自体が会社という体を整えることで、いくつかのデメリットを上回るメリットが考えられます。具体的には、上場法人となることで、流動性が格段に上昇するだけでなく、持ち分を小口にして株主という形で売買ができるようになります。

また、利益のほとんどを配当として、投資家に分配することで、投資法人に対する法人税を実質ゼロにすることができます。もちろん、投資家の方で配当に対する税金はかかってきますが、こちらに関してもNISAやIDECO?などを上手に使うことで、税金を一時的に掛からなくすることができます。

次に、REITの組成や運営に係るメンバーに関して、これは通常の不動産投資と異なる部分は頭脳となる資産管理法人が居るか、居ないかです。投資家が自己資金であるエクイティを出資し、銀行が貸し付ける(デット)の両方を用いて、資産管理会社である投資顧問が不動産を選別し、購入・管理を行います。決算期には、それまでにテナントより集めた賃料収入から銀行への返済、運営費用や管理費用等を支払い、残った手残りを投資家に分配することになります。物件の売却などがあっても同様に、返済やその他費用を支払い、残りを投資家に分配します。

REITを使った儲け方とは

今後REITへの投資を検討するにあたって、投資家自身がどうやってREITを使って儲けていくか私の考えを書いていきます。まず、主な儲け方に関して、既述の通り、REITは不動産を購入後保有し、テナントへスペースを貸すことでその賃料を主な収入源にしています。そのため、賃料収入から運営費等々を支払った後に残る配当金がインカムゲインとして毎決算期に入ってきます。

例えば、日本ビルファンドであれば、600,000円ぐらいの投資口を購入し、年間3%を切る配当金約18,000円がインカムゲインとして、投資家に配られます。この配当利回りは不動産市況によって若干異なり、2008年以降不動産市況の悪化と共に調整を余儀なくされ、2011年には6%を超えるような時期もありました。

さらに、投資口を売却するタイミングでキャピタルゲインを得ることもできます。すなわち、投資口価格の変化によるリターンです。先ほどの2011年の年末には投資口価格が30万円まで下がる時もあったREITですが、そのような苦しい時に購入しておき、2016年の年末に売ることで投資口価格は60万円程度になっていたので、30万円のキャピタルゲインが得られる計算になります。上記、投資家はインカムゲインとキャピタルゲインが不動産投資の醍醐味になります。

例えば、2011年の12月末に、日本ビルファンドを購入し、2016年12月末に5年間保有した後、売却した場合、配当金合計18,000円×5回+(600,000円-300,000円)=390,000円の利益が出ることになります。これは30万円の投資対して、約39万円の利益なので、100%を超えるようなリターンとなります。当期間の株式投資と比較すると、大したことのないリターンかもしれません。しかし、毎半期に配当金が入ってくる安心感と、銀行預金などと比べると、5年で倍以上の利益は素晴らしいものだと思います。

以上が、『不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン』と言われる由縁です。しかし、儲かる時は大きいが、株価の変動が激しく、投資家自身が正しいものを買ったのか不安が残る株式投資よりも、配当利回りで投資基準が判断しやすく、かつそれが安定しているREITの方が精神的に安定し、長期的な投資を行い易く、結果的に儲かるというのが、事実だと思っています。次回は、REITの個別資産等を中心に書いていきます。

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