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売買主体から読むJ-REITの今後

売買主体から読むJ-REITの今後

葉山
葉山

先月、「J-REITはここから数カ月の軟調が予想される」として記事を書いた直後に、去年の12月から始まった長期国債の金利上昇を受けてアメリカ株の暴落が起こり、結果的にこの一ヶ月間は市場全体が軟調に推移した。

東証REIT指数と東京株価指数TOPIXの推移を比べてみると、去年色々とゴタゴタがあったが、東証REIT指数の方が今の所、値持ちが良いようだ。

今回は東証のサイトから取れる売買主体を基にした分析を行い、今後の不動産、そしてJ-REIT投資について考えてみようと思う。

売買主体別の動向

まず初めに、添付の売買主体別の動向を見ると、2012年以降アベノミクスが始まっても個人投資家は売却傾向が続いている。これは、個人投資家はIPOや公募増資などでJ-REITを購入するケースが多く、結果的に市場を通して、売っているため、全期間に置いてその多少はあるものの全体として売却傾向にある。

売買主体別の動向

一方、頻繁にメディアなどに取り上げられる海外投資家の売買動向には波が見られる。分かりやすい所で行くと、2016年1月のマイナス金利導入直後から猛烈な勢いで購入している。これは、J-REITの利回りと日本国債の金利のスプレッド4%を超え、余りにも拡大し、さらに、そのスプレッドがある程度の期間実行される見通しの基に購入を決めたのだろう。

次に、海外投資家が売却しているケースとしては、2013年4月の第一弾黒田バズーカ砲の時は購入したものの長続きはしなかった。2014年10月の第二弾黒田バズーカ砲の時も購入単月だが購入に動いいる。しかし、投資口価格の高止まりを受けて?それとも海外投資家が売っているから指数が上がらないのか、その後ずっと売却が続いていた。

そして、去年秋ごろまで続いた毎月分配型のポジション整理が一段落。J-REITの利回りと日本国債の金利のスプレッドが4%を超えた辺りから、個人投資家、投資信託、銀行等の金融機関が売却を続ける中、猛烈に購入してきており、東証REIT指数もそれに応じて上昇傾向にある。

海外投資家の中には、日本の長期金利に関して、他国のそれと比較して、まだまだ0.0%付近で推移するものとみている人が多く、2月以降の売買動向と指数の推移が気になる。

その他、金融庁から指摘を受け、去年四月から売却傾向にあり、新規の営業も止めたと囁かれていた投資信託に関して、実際に2017年4月以降データが手に入る2018年1月まで、ずっと売却傾向が続いている。

さらに、外国人投資家と異なる動きを見せており、黒田バズーカ砲には素直に賛同し、その後もしばらく購入する傾向があり、マイナス金利導入時には直後から売却する動きを見せている。個人的には投資信託の売買動向は、今の所あまり意識してもしょうがないと思っている。

銀行や信託などの金融機関の売買動向はと言うと、一般に言われているような決算期だから機械的に売っている感じはしない。当たり前だが、計算しながら売っているのだろう。ただ、この5年や6年間に関しては総じて買い越し傾向にあると思われる。

東証REIT指数との相関性

上のような特徴のある売買主体に関して、東証REIT指数との相関性に関して、約6年間の相関を調べてみた。もちろん、期間はもう少し短く切って、相関係数の推移を調べても一向に構わない。

結果は以下の通り。分かりやすいように、マイナスの相関の時は▲と表記した。

  • 個人投資家 ▲0.30
  • 海外投資家 0.05
  • 投資信託  ▲0.08
  • 銀行や信託 0.04

となっており、個人投資家以外は、相関なしと判断できる。もっと短期間で購入後半年や一年間に関しては相関があるのかもしれないが、その分析は今後しようと思う。

次に、個人投資家の売買動向と東証REIT指数の相関から読み取れることを書いていこうと思う。まず、すごく大切なことは万年売却傾向にある個人投資家の売買動向と指数の相関がマイナスということは、この5~6年間上昇していた?指数からみるとマイナス相関するのが当たり前と判断できる。結果的にもっと短い期間の相関を見てみないと本当は何とも言えない。

次に、短い期間の相関に関しても調べてみた。2014年の第二段黒田バズーカ砲の時以外は基本逆交換であることが分かった。しかも、その辺りがマイナス0.56と正の相関ありと判断できるレベルであった。ということは、個人投資家の動向を記入にして、東証REIT指数の今後を売らないことが出来そうだ。今後も時期やタイミングなどの条件をズラし、色々な角度で分析を続け、更に精度の高い株価予測をしていきたいと思っている。

今回は間に合わなかったがイベント毎に投資方針を変えている外国人投資家の売買動向と同指数の相関に関しては、今後分析結果を出していこうと思う。

2月に上場した二つの投資信託

年度末のインデックスへの組み入れを控えた、2月に上場した二つの投資信託を見てみたいと思う。

CREロジスティクスファンド

物流施設の開発運営を行うCREがスポンサーとなっているCREロジスティクスファンドが2月7日に上場した。発行価格110,000円に対して、初値は104,500円と振るわず、その後も発行価格である110,000円となり、機械的な張り付き価格を見せている。

流動性が無いのか、ともかくここ二週間は動きが無い。来月末に向けて、どのような動きを見せるのか、急に動き始めるのか、なだらかに買われ始めるのかその動向を見ていきたい。直近の利回りは5.3%となっており、他の物流REITが4.0%前後で推移している所を見ると、このREITも割安なのでは?と思えて来る。

ザイマックス・リート

不動産全般のPMに強いザイマックスがスポンサーとなっているザイマックス・リートが2月15日に上場した。発行価格は105,000円に対して、初値は104,000円と振るわなかったが、その後116,500円まで買われ、現在114,300円となっている。投資対象はオフィス、レジ、商業とホテルと利回りがあるなら何でも対象になっており、地域は都心五区が40%以上と東京都で60%ぐらいになっている。

他のみらい、さくら、まりも、スターアジアらの6%前後と比べると、利回り的には評価されており、5%を切る水準で推移している。ただ、この水準で購入するのは正直うまみが無いと考えており、3月末の購入に関してもどう動くか正直悩んでいる。

おわりに

添付の不動産市況を見ても、2018年問題は今年だけの問題ではなく、今年から始まる大量供給を思った方がいい。その為、市況は今後軟調になり、勝者と敗者がはっきり分かれてくるのではと思っている。その為、J-REITへの投資に関してはよく考えて行ってほしい。

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