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REIT相場を変動させる要因は何か?

REIT相場を変動させる要因は何か?

徳田陽太
徳田陽太
記事の難易度:★★★☆☆

個人投資家にも人気が高い不動産投資信託(REIT)。実際にJ-REITやREITファンドを保有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。分配水準は高いものの、値動きが荒いこともREITの特徴です。REITの相場はどのような材料に影響を与えられて変動するのでしょうか。

ここからは、REIT相場における変動要因を確認して行きたいと思います。

各国の金融政策にビビッドに反応。緩和的な政策下で強み

金融緩和に過敏に反応するREIT価格

REITの相場は各国の金融政策にビビッドに反応します。REITは緩和的な政策なもとで買われやすいため、市場に供給される資金量で決まると言っても過言ではありません。それは、リーマンショック以後の米国REIT市場を振り返っても明らか。連邦準備制度理事会(FRB)が第3弾まで投入した量的緩和(QE)の期間中、米国REITは終始堅調に推移しています。

このように、REITの相場は金融政策と市場への資金供給量に左右されると言えるのです。

好況、不況。REIT相場は景気変動にも敏感に反応する

REITは不動産に投資をする特性上、景気変動の影響を非常に強く受ける傾向にあります。景気が減速すれば不動産を買う人が少なくなり、高い賃料だと、借り手が見つからない可能性があるので、賃料も低めに設定します。

基本的に、不動産価格も賃料も需給で決まります。不景気とは供給過多の状態であり。供給に対して需要が少ない状態を指します。このような局面では、REIT相場は下落傾向にあると言えます。一方で、好況時には非常に強い推移を見せます。

REIT相場は景気変動の影響を非常に色濃く受けるという特徴があるのです。

住宅関連指標の動きにも影響を受ける

やはり影響の大きい不動産市況

一口にREITと言ってもさまざまな種類が存在します。オフィスREITもあれば、商業施設特化型REITもあります。2種類を組み合わせた複合型REITもあれば、3種類以上を組み合わせた総合型REITも存在します。REITの特性に合わせて、そのため、不動産市況を知る手がかりである住宅着工件数やオフィス空室率など参考とする指標を選ぶ必要があります。

REITの種類と、それに則した投資指標を組み合わせて、値動きを分析することが重要と言えるのです。

バリュエーション指標にも注目

バリュエーションとは割安、割高度合いを測る指標のことであり、REITのバリュエーションを測る際には株式投資の株価純資産倍率(PBR)に似たNAV倍率を利用します。NAV倍率は投資口数を1口あたりNAVで除すことで求め、1口あたりNAVは純資産を発行済み投資口総数で除して求めます。

NAV倍率が1倍を超えていれば割高、一方で、下回る場合は割安と判断されます。個別でのREIT銘柄の値動きは、バリュエーション指標に左右されるところも大きいのです。個別でREIT銘柄に投資をする際には、必ずNAV倍率を確認しましょう。

世界のREIT相場はアメリカのREIT市場の影響を受ける

世界最大のREIT市場はアメリカ

世界最大のREIT市場はアメリカであり、世界のREIT市場シェアの65%以上の規模を占めます。日本のREIT市場が8%程度ですから、割合は実に8倍にもなります。実際に米国REITファンドに投資をしている個人投資家も多いでしょう。

アメリカのREIT市場の理解なくしてREIT市場は語れません。アメリカにおけるREIT市場の動向が、世界のREIT相場にも影響を与えるのです。

アメリカのREIT市場を読み解くには中古住宅販売が重要

アメリカの住宅市況を読み解く上で、中古住宅販売件数を知ることは非常に重要。アメリカの住宅市場に占める中古住宅のシェアは約8割にも上り、中古住宅がメインマーケットです。新築がメインの日本市場とはマーケットが異なるのです。

つまり、米国では中古住宅から先に売れて行く。中古住宅の在庫がなくなってから新築住宅を建て始める訳です。そのため、REITの相場により早く大きな影響を与えるのは中古住宅販売統計です。

まとめ

金融政策や経済指標、個別銘柄のバリュエーションなど、REITの相場に影響を与える要因は、数多く存在します。REIT関連への投資においては、これらの変動要因を押さえることが非常に重要と言えるのです。

また、ワールドREITファンドや米国REITファンド等の海外資産に投資する際には、為替リスクも意識する必要があります。投資にリスクは付き物です。REITは比較的値動きの荒い商品であることを理解した上で、あらかじめ変動要因を理解して、投資対象を選ぶようにしましょう。

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