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不動産投資信託(REIT)の銘柄選びのポイント

不動産投資信託(REIT)の銘柄選びのポイント

徳田陽太
徳田陽太
記事の難易度:★★★☆☆

個人投資家に大人気のJ-REIT。緩和的な政策に、日銀によるREIT買い入れも相まって、日に日にその注目度は高まりつつあります。

投資信託でREITに投資することは簡単でも、個別で選ぶとなればその難易度も高まります。日本のREIT市場は世界2位の市場規模。東京証券取引所への上場銘柄総数は50銘柄を優に超えます。個人投資家はどのような観点からREIT銘柄を選べばよいのでしょうか。そのヒントをみなさんとシェアしたいと思います。

REIT銘柄の選びかた:分配金利回りで選ぶ

REIT投資の魅力は何と言っても分配金利回りの高さです。東証1部市場における平均配当利回りが1.6%前後なのに対して、REITの分配金利回りは平均すると3%越え。シンプルに分配金の高さで銘柄選びを行うのもひとつの手でしょう。

REITの中には、分配金利回りが8%を超える銘柄も存在します。もちろん、バリュエーションや用途等確認しなければならないことも多々ありますが、REIT投資のメリットをフルで享受するためには、分配金利回りで銘柄選択をするのもおすすめです。

上値も狙うならバリュエーションの確認は必要不可欠

株式投資においてはバリュエーションの確認は必要不可欠ですが、REIT投資でも非常に重要です。

株価収益率(PER)株価純資産倍率(PBR)と言う言葉を聞いたことがある人も多いでしょう。割高であれば中長期の投資を考えた時に、値上がり益を享受できない可能性があるので、投資家の買い意欲がそがれます。

REITへの投資はインカム主体に中長期の投資を前提とするので、バリュエーションの確認は非常に重要な作業と言えるのです。具体的には、純資産価値(NAV)倍率という指標を用います。NAV倍率は株式投資で言うPBRのようなイメージです。NAV倍率が1倍を超えていれば割高、一方で、1を下回る場合には割安と判断されます。

REIT銘柄を選ぶ:用途別観点から選ぶ

一口にREITと言っても、オフィス特化型のREITもあれば、ホテル特化型のREITや、住居に特化したREITも存在し、これらを複合した総合型のREITも存在します。REITを選ぶときには、用途別観点から投資先を決定するのもおすすめです。

国内の景気が上向けばオフィスの空室率は減少し、賃料も上昇する傾向にあることが知られています。このような局面では、オフィス関連REITに狙い撃ちするのも良いかもしれません。また、資産分散を考えたい方は複合型REITや総合型REITがおすすめです。

これらのREITを購入することで、複数銘柄を購入する手間なく、資産の分散効果が期待できます。

温泉施設やリゾート関連。なじみの銘柄から選ぶ

2016年には世界初の温泉施設特化型REITとして大江戸温泉リート投資法人(3472)が東京証券取引所に上場しました。日帰り入浴の温泉施設として有名な「大江戸温泉物語」を組み込んだこのREITは、私たちにもなじみあるREITと言えるでしょう。

また、旅行好きの方には星野リゾート・リート投資法人(3287)もおすすめです。星野リゾートは基本的に土地や建物を所有せずに、運営に特化している点が強みです。星野リゾートに訪れたことのある投資家なら知っているとは思いますが、サービスや施設の充実度は他のリゾート施設と一線を画します。このように、私たちにもなじみあるREIT銘柄を選ぶこともおすすめです。

ファンドで投資するなら純資産に注目

個別銘柄ではなく、投資信託でREITを購入したいと考える方もいるでしょう。そのようなときに最適なのが複数のREITにまとめて投資できる「REITファンド」です。REITファンド購入時には純資産に注目するべきです。

REITファンドの特徴は高い分配水準にあります。基本的に分配金はファンドの純資産から支払われるので、純資産が少ないファンドは将来の分配金減額リスクがあります。

毎月分配型ファンドは下値が速い

毎月分配型ファンドとは、その名の通り、毎月一定の分配金支払いが約束されたファンドであり、相場の下落局面でも分配金が支払われるのです。分配金はファンドの純資産から支払われるため、相場の下落局面では投資資金の払い戻しになってしまうのです。

分配金が多いREITファンドでは、その額も非常に大きく、基準価額の下落スピードも非常に速いので注意が必要です。

まとめ

年々上場銘柄数が増え続ける日本のREIT市場。何を頼りに投資判断すべきか迷われる投資家の方も多いと思います。もし銘柄選びに迷ったときには、ここまで見てきたポイントを参考にすることで、何らかのヒントが得られるはずです。

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