不動産投資信託（REIT）の銘柄選びのポイント

徳田陽太

2017/04/27 2021/01/21

日本のREIT市場は世界2位の市場規模。東京証券取引所への上場銘柄総数は50銘柄を優に超え、REITを投資対象とする投資信託も登場したことで、個人投資家でもアクセスしやすくなりました。

今回は、個人投資家はどのような観点からREIT銘柄を選ぶべきかを見てみましょう。

REIT銘柄選びのポイント：分配金利回りで選ぶ

REITの魅力は何と言っても分配金利回りの高さです。東証一部上場銘柄の平均配当利回りが1.6%前後なのに対して、REITの分配金利回りは平均3%越え。シンプルに分配金の高さで銘柄選びを行うのも一つの手でしょう。

REITの中には、分配金利回りが8%を超える銘柄も存在します。もちろん、バリュエーションや用途等確認する必要がありますが、REIT投資の恩恵をフルに受けるためには、分配金利回りに注目して銘柄選択をするのもおすすめです。

上値を狙うならバリュエーションの確認は必要不可欠

株式投資においてはバリュエーションの確認は必要不可欠ですが、REIT投資でも非常に重要です。バリエーションを表す株価収益率（PER）や株価純資産倍率（PBR）が割高なら、中長期の投資を考えると値上がり益を享受できない可能性があるので、投資家の買い意欲がそがれます。

REITへの投資はインカム主体に中長期の投資を前提とするので、バリュエーションの確認は非常に重要な作業です。具体的には、純資産価値（NAV）倍率という指標を用います。NAV倍率は株式投資で言うPBRのようなイメージです。NAV倍率が1倍を超えていれば割高、一方で、1を下回る場合には割安と判断されます。

REIT銘柄選びのポイント：用途別観点から選ぶ

一口にREITと言っても、オフィス特化型のREITもあれば、ホテル特化型のREITや住居に特化したREITもあり、これらを複合した総合型のREITも存在します。REITを選ぶときには、用途別観点から投資先を決定するのもおすすめです。

国内の景気が上向けばオフィスの空室率は減少して、賃料も上昇する傾向にあります。このような局面では、オフィス関連REITに狙い撃ちするのも良いかもしれません。また、資産分散を考えたい方は複合型REITや総合型REITがおすすめです。

これらのREITを購入することで、複数銘柄を購入する手間なく、資産の分散効果が期待できます。

温泉施設やリゾート関連。なじみの銘柄から選ぶ

2016年には世界初の温泉施設特化型REITとして大江戸温泉リート投資法人(3472)が東京証券取引所に上場しました。日帰り入浴の温泉施設として有名な「大江戸温泉物語」を組み込んだこのREITは、私たちにもなじみあるREITと言えるでしょう。

また、旅行好きの方には星野リゾート・リート投資法人(3287)もおすすめです。星野リゾートは基本的に土地や建物を所有せずに、運営に特化している点が強みです。星野リゾートに訪れたことのある投資家なら知っているとは思いますが、サービスや施設の充実度は他のリゾート施設と一線を画します。

投資信託なら純資産残高に注目

個別銘柄ではなく、投資信託でREITを購入したいと考える方もいるでしょう。そのようなときに最適なのが複数のREITにまとめて投資できるREITファンドです。REITファンドの購入時には、純資産残高に注目しましょう。

REITファンドの魅力は、高い分配水準にあります。基本的に分配金はファンドの純資産から支払われるので、純資産が少ないファンドは将来の分配金減額リスクがあります。

毎月分配型は下値が速い

毎月分配型とは、その名の通り、毎月一定の分配金支払いを約束したファンドであり、相場の下落局面でも分配金が支払われるのです。分配金はファンドの純資産から支払われるため、相場の下落局面では投資資金の払い戻しになってしまうのです。

分配金が多いREITファンドでは、その額も非常に大きく、基準価額の下落スピードも非常に速いので注意が必要です。

まとめ

年々上場銘柄数が増え続ける日本のREIT市場。何を頼りに投資判断すべきか迷われる投資家の方も多いと思います。もし銘柄選びに迷ったときには、ここまで見てきたポイントを参考にすれば、何らかのヒントが得られるはずです。

>>証券会社の人気ランキング！実際にユーザーが利用した14社のクチコミと評価

保有銘柄が株式公開買い付け（TOB）の対象になったらどう対応するべき？

知っておきたい不動産投資信託（REIT）のメリットとリスク

徳田陽太

札幌で働く元証券マンのファイナンシャルプランナー。専門分野は株や投資信託を用いた中長期での資産形成。 趣味はスポーツ全般で小、中、高と野球部に所属。また、米国への留学経験があり、海外スタートアップ事情にも精通。