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どうやって進める?不動産投資信託(REIT)の売買

どうやって進める?不動産投資信託(REIT)の売買

徳田陽太
徳田陽太
記事の難易度:★★★☆☆

投資初心者にはなんとなく敷居が高く感じる不動産投資信託(REIT)銘柄への投資ですが、その売買方法は個別株への売買方法となんら変わりがありません。売買単位も統一されている分、非常にわかりやすい仕組みです。

一方で、REITの運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くことも事実です。今回は、REIT購入時の基礎知識、売買方法についてみなさんと情報をシェアしていきたいと思います。

REITの注文方法は株式と同じ。まずは証券口座の開設から

REITの売買方法は、株式の売買方法となんら変わりありません。REITは証券取引所に上場してリアルタイムで売買されているので、成行注文や指値注文も可能です。安いタイミングがあれば、場中に押し目買いを入れることもできます。

個別のREIT銘柄に投資をするためには、証券口座の開設が不可欠。まずは、証券口座の開設から始めましょう。

受渡日も4営業日。株式との入れ替え売買も可能

すでに株取引を行っている方なら知っていることだと思いますが、株式の受渡日は4営業日。つまり、株を売却した日から起算して、4営業日後に現金化されるということです。受け渡しに要する日数はREITも同じなので、株式との同日入替売買も可能です。

A社株を売って、同日中にB投資法人のREITを購入する。このような売買方法も可能になるのです。

分配金利回りやNAV倍率を参考に投資対象を選ぶ

REITの魅力は高い分配金。事前分析はしっかりと

REIT投資のメリットは分配金利回りが高水準な点です。実際に取引をするときには、分配金利回りも参照して投資銘柄を決定する必要があります。過去の分配金実績や予想分配金をもとに、どの程度のインカム収入が得られるかを確認します。また、NAV倍率等の投資指標を用いて、バリュエーションを確認することも重要です。

決算情報からデータ収集をする

上述した内容はすべて決算情報に網羅されています。予想分配金はもちろん、過去のデータも一定程度確認することができるだけではなく、NAV倍率を算出する際の純資産額等も情報公開されています。

東京証券取引所(東証)には適時情報を開示する義務(タイムリー・ディスクロージャー)があるため、REITを売買するときには、このタイムリー・ディスクロージャーを活用するとより効率的な取引ができます。

REITは比較的リスクが高い商品であることを理解する

外部環境の影響を受けやすい

REITは不動産に投資する性質上、値動きが荒いことが特徴です。景気等の外部環境の変化にビビッドに反応します。景気後退局面に突入して不動産価格が下落すれば価格は下落し、急激な金利上昇にも弱いので、金利動向によってもREIT価格は左右されます。REIT投資のときには、金融政策の動向は、逐一確認する必要があります。

需給悪化は無視できない下押しリスク

REITは値動きの荒い商品ですが、REIT価格が景気に敏感に左右されると言うことは、需給の影響を強く受けることとイコールです。不景気でマンションや住宅の借り手がいなくなれば恒常的な賃料収入減少にさらされ、不況で不動産の買い手が居なければ、需給の観点から更に下落が早まるので、需給を確認することは非常に重要です。需給悪化のときには、早め早めの売却がセオリーです。

スポンサーを確認。利害関係者の思惑を理解することが重要

スポンサーを確認。利害関係者の思惑を理解することが重要

スポンサーの動向に注目する

スポンサーとはざっくり言うと、REITの投資先を決める会社(アセット・マネージャー)の株主です。基本的には、スポンサーがアセットマネジメントをする子会社を設立して、その子会社にJ-REITを運営させます。またJ-REITにおいてはスポンサーが不動産の売り手であり、スポンサーがREITに果たす役割は非常に大きいと言えるのです。

クリーンな運営にはアセットマネジャーの協力が重要

上述したようにJ-REITにおいては、不動産の供給者がスポンサーになることが多く、アセット・マネジャーはスポンサーの言いなりにならないよう、自浄作用を働かせる必要があるのです。仮にスポンサーの言い値や高値で不動産を取得する決断を下してしまうと、個人投資家の利益が損なわれます。クリーンな運営には、アセットマネジャーの自浄作用と、良心あるスポンサーの後ろ盾も必要不可欠と言えるでしょう。

まとめ

株式と同じようにシンプルな売買方法のREITは、投資初心者でも非常に簡単に売買ができるでしょう。一方で、REITは景気動向に敏感な商品であり、適切なタイミングで取引をしないと大きな損失をこうむるリスクがあります。また、その運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くので、資金運用者の思惑までくみ取って投資する必要があります。

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