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どうやって進める?不動産投資信託(REIT)の売買

どうやって進める?不動産投資信託(REIT)の売買

徳田陽太
徳田陽太
記事の難易度:★★★☆☆

投資初心者にはなんとなく敷居が高く感じる不動産投資信託(REIT)への投資ですが、その売買は個別株への売買となんら変わりがありません。売買単位も統一されている分、非常にわかりやすい仕組みです。一方で、REITの運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くことも事実です。

今回は、REITを購入時の基礎知識や売買について、はじめての人が特に気になるポイントを中心に見てみましょう。

分配金利回りやNAV倍率を参考に投資対象を選ぶ

REITに投資するメリットは、分配金の利回りが株式よりも高利回りな点であり、投資銘柄を決定するときには分配金利回りは特に注目したいポイントです。

分配金実績や予想分配金をもとに、どの程度のインカム収入が得られるかを確認します。また、NAV倍率等の投資指標を用いて、バリュエーションを確認することも重要です。

決算情報からデータ収集をする

上述した内容はすべて決算情報に網羅されています。予想分配金はもちろん、過去のデータも一定程度確認することができるだけではなく、NAV倍率を算出する際の純資産額等も情報公開されています。

東京証券取引所(東証)には適時情報を開示する義務(タイムリー・ディスクロージャー)があるため、タイムリー・ディスクロージャーを活用することで、より効率的な取引ができます。

REITは比較的リスクが高い商品であることを理解する

REITは不動産に投資する商品であり、値動きが荒いことが特徴です。景気等の外部環境の変化にビビッドに反応します。不動産価格の下落や急激な金利上昇に弱いので、REITに投資するときには、金融政策の動向を逐一確認する必要があります。

需給悪化は無視できない下押しリスク

不況で不動産の借り手・買い手が居なければ、需給の観点から更に下落が早まるので、需給を確認することは非常に重要です。需給悪化が予測されるときには、早め早めの売却がセオリーです。

利害関係者の思惑を理解することが重要

基本的にREITの運用は、スポンサーがアセットマネジメントをする子会社を設立して、その子会社がJ-REITを運営しています。

また、J-REITにおいてはスポンサーが不動産の売り手であり、REITにおいてスポンサーが果たす役割は非常に大きいと言えるのです。

クリーンな運営にはアセットマネジャーの協力が重要

アセット・マネジャーはスポンサーの言いなりにならないよう、自浄作用を働かせる必要があるのです。仮にスポンサーの言い値や高値で不動産を取得する決断を下してしまうと、個人投資家の利益が損なわれます。

クリーンな運営には、アセットマネジャーの自浄作用と、良心あるスポンサーの後ろ盾も必要不可欠と言えるでしょう。

まとめ

高い利回りから人気を集めているREITは、景気動向に敏感な商品であり、適切なタイミングで取引をしないと大きな損失をこうむるリスクがあります。

また、その運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くので、資金運用者の思惑までくみ取る必要があるなど、株式とは別種のリスクがある商品です。REITにに投資をするときには、これらの点を踏まえて投資するようにしましょう。

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