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知っておきたい不動産投資信託(REIT)のメリットとリスク

知っておきたい不動産投資信託(REIT)のメリットとリスク

徳田陽太
徳田陽太
記事の難易度:★★★☆☆

緩和的な国の政策も相まって、近年人気化している不動産投資信託(REIT)は、高い分配利回りもその魅力の一つです。REIT関連ファンドの分配金も高水準で、個人投資家から非常に高い人気を誇ります。一方で、REITの投資にはリスクを伴うことも事実です。
今回は、REITに投資する際のメリットとリスクについて確認して行きたいと思います。

REITのメリットは高水準な分配金利回り

REITのメリットは高水準な分配金利回りにあります。REITであれば、4%越えの分配金利回りは珍しいものではなく、中には7%を超える分配金利回りを誇るREIT銘柄も存在します。

REITは収益額の90%を分配金に回すことで法人税の課税対象から外されるため、REITの運営法人は課税回避の目的から収益のほとんどを分配金に回す傾向にあるのです。これは投資信託でREITを運用する場合も同様です。月々受け取ることのできる分配金は、非常に高い傾向にあると言えるでしょう。

資金の流動性を確保できることがメリット

REITは証券取引所に上場しているので、株式と同様にリアルタイムで売買ができます。日本の証券取引所に上場するJ-REITであれば、受け渡しに掛かる日数も4営業日なので、換金性に優れているだけではなくタイミングを見ての押し目買いや、成り行き注文や指し値注文での発注も可能です。

REITは少額から不動産投資ができるだけではなく、不動産投資に付きものの修繕費や管理費用も掛かりません。不動産を購入するよりお得かもしれませんね。

REITは緩和的な政策の下で恩恵を受けやすい

日本では超低金利時代が継続しています。昨年初より、マイナス金利も導入されているくらいです。実は、緩和的な政策はREITにとって強い追い風。個人の観点から見ても、低金利のほうがローンを組みやすいですよね。つまり、低金利のほうが住宅市況が活発化しやすい傾向にあるのです。
数年前までの米国市場も同様です。当時の連邦準備制度理事会(FRB)議長ベン・バーナンキ氏は、2008年のリーマンショックとその後の世界金融危機に対応するべく、量的緩和(QE)という大規模な金融緩和を敢行しました。

だぶついたお金の行き先は実物資産の不動産

“ヘリコプターマネー”という言葉を来たことがある方もいるかも知れません。これ文字通り「お金を刷りまくってヘリコプターでばらまく」ことで、市中に出回るお金を劇的に増やすことの例えです。それくらい、市場に多額の資金供給を断行したのです。その後住宅市況が回復。雇用も劇的に回復、完全雇用を達成しています。
現状の日本は、アベノミクスの一環として強烈な緩和政策を敢行していることから、REIT市場は少なからず恩恵を受けることが期待されるのです。

日銀がJ-REITを積極購入。下値不安を軽減

REIT市場では、金融緩和による恩恵もさることながら、日銀によるJ-REIT購入の恩恵もダイレクトに受けることになります。これもJ-REITを購入する際には大きなメリット。

2016年は年間900億円ペースでJ-REITを購入し、2017年に入ってからも、単日で12億〜13億円を複数回に渡って買い付けているので、下値リスクが軽減されているのです。緩和的なマーケット環境に加えて、日銀がJ-REITを買い入れていることもREIT購入時のメリットと言えるでしょう。

値動きの荒さがリスク。金利変動にも弱い

REITに投資するときのリスクは、値動きが荒いこと。投資対象が不動産ですから、経済情勢に敏感に反応します。そもそも不動産は、景気動向の影響をダイレクトに受けやすく、不景気で不動産価格が下落すれば、下値不安も高まります。また、先行き不安で稼働率が下がれば、賃料収入が減ることもREITにとってはネガティブです。REITは景気敏感銘柄の1つであり、値動きが非常に荒いのです。
また、金利変動にも弱いことがREITの特徴です。投資法人の中には金融機関から借り入れて不動産を購入するREITも存在します。このようなリスクに注意した上で、REIT投資を行う必要があると言えるでしょう。

日本のREIT市場は若干割高

先ほど、REIT市場を取り巻く日本の環境は良好だと述べました。一方で、REITが買われすぎても割高になってしまうのです。アベノミクスが思うような成果を上げていないことから、マイナス金利や金利操作の導入がされ、低金利時代が長引いています。いつの時代も資金は、少しでも金利の高いところに行き先を求めます。日本においては、その行き着く先がREIT市場なのです。

マイナス金利導入に起因し、資金の流入が著しく、日銀のREIT買い入れプログラムがさらに拍車を掛けることで、日本のREIT市場は若干割高水準にあります。将来的には、REIT市場のバリュエーションが市場から悪材料視される可能性があると想定されます。

この点も、リスク事項として頭に入れておく必要があるでしょう。

まとめ

高水準な分配金利回りに、日銀による買い入れ。REIT市場は非常に魅力的な投資商品と言えるでしょう。一方で、複数のリスクを内包していることも事実です。メリットとリスクのバランスを考えて、最適なポートフォリオ構成を心がけましょう。

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