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どうやって進める?REITの売買

どうやって進める?REITの売買

株の知識レベル:

投資初心者にはなんとなく敷居が高く感じるREIT銘柄への投資ですが、その売買方法は個別株への売買方法となんら変わりがありません。
売買単位も統一されている分、非常にわかりやすい仕組みです。

一方で、REITの運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くことも事実です。
REIT購入時の基礎知識、売買方法についてみなさんと情報をシェアしていきたいと思います。

REITの注文方法は株と同じ。最初証券口座の開設を

REITの注文方法は株と同じ。最初証券口座の開設を

REITに投資する際の売買方法は株式の売買方法となんら変わりありません。
REITは証券取引所に上場してリアルタイムで売買されているので、成り行きでの注文や指し値での注文も可能です。
安いタイミングがあれば、場中に押し目買いを入れることもできます。

個別のREIT銘柄に投資をするためには、証券口座の開設が必要不可欠。
まずは、証券口座の開設から始めましょう。

受渡日も4営業日。株式との入れ替え売買も可能

すでに株取引を行っている方なら知っていることだと思いますが、株式の受渡日は4営業日。
つまり、株を売却した日から起算して、4営業日後に現金化されるということです。

受け渡しに要する日数はREITも同じなので、株式との同日入替売買も可能です。
A社株を売って、同日中にB投資法人のREITを購入する。このような売買方法も可能になるのです。

分配金利回りやNAV倍率を参考に投資対象を選ぶ

分配金利回りやNAV倍率を参考に投資対象を選ぶ

REIT投資のメリットは分配金利回りが高水準なことにあるでしょう。
実際に取引を進める際には分配金利回りも参照して投資銘柄を決定する必要があると言えます。

過去の分配金実績や予想分配金をもとに、どの程度のインカム収入が得られるかを確認します。
また、NAV倍率等の投資指標を用いてバリュエーションを確認することも重要です。

決算情報からデータ収集をする

上述した内容はすべて決算情報に網羅されています。予想分配金はもちろん、過去のデータも一定程度確認することができます。
また、NAV倍率を算出する際の純資産額等も情報公開されています。

東証には適時情報を開示する義務(タイムリー・ディスクロージャー)があります。
REITを売買するときには、このタイムリー・ディスクロージャーを活用するとより効率的な取引ができます。

REITは比較的リスクが高い商品であることを理解する

REITは不動産に投資する性質上、値動きが荒いことが特徴です。景気等の外部環境の変化にビビッドに反応します。

景気後退局面に突入して不動産価格が下落すれば価格は下落し、急激な金利上昇にも弱いので、金利動向によってもREIT価格は左右されます。各国の金融政策の動向は、逐一確認する必要があると言えるでしょう。

需給悪化は無視できない下押しリスク

このようにREITが値動きの荒い商品ですが。REITの価格が景気に敏感に左右されると言うことは、需給の影響を強く受けることとイコールです。

不景気でマンションや住宅の借り手がいなくなれば恒常的な賃料収入減少にさらされ、不況で不動産の買い手が居なければ、需給の観点から更に下落が早まるので、需給を確認することは非常に重要です。
需給面が悪化した際には早めに売却することがセオリーと言えるのです。

知っておきたい。REITのメリットとリスク
株の知識レベル:緩和的な国の政策も相まって、近年人気化しているREIT。高い分配利回りもその魅力の一つです。REIT関連ファンドの分配金も高水準で、個人投資家から非...

スポンサーを確認。利害関係者の思惑を理解することが重要

スポンサーを確認。利害関係者の思惑を理解することが重要

スポンサーとはざっくり言うとアセット・マネジャーの株主です。アセット・マネジャーとはREITの投資先を決める会社です。
基本的には、スポンサーがアセットマネジメントをする子会社を設立して、その子会社にJ-REITを運営させます。

またJ-REITにおいてはスポンサーが不動産の売り手であり、スポンサーがREITに果たす役割は非常に大きいと言えるのです。

クリーンな運営にはアセットマネジャーの協力が重要

上述したようにJ-REITにおいては、不動産の供給者がスポンサーになることが多く、アセット・マネジャーはスポンサーの言いなりにならないよう、自浄作用を働かせる必要があるのです。

仮に、スポンサーの言い値や高値で不動産を取得する決断を下してしまうと、個人投資家の利益が損なわれます。クリーンな運営には、アセットマネジャーの自浄作用が必要不可欠です。

合わせて、良心あるスポンサーの後ろ盾も必要不可欠と言えるでしょう。

まとめ

株式同様にシンプルな売買方法のREITは、投資初心者でも非常に簡単に売買を行うことができるでしょう。
一方で、REITの仕組みは複雑で、その運営にはさまざまな利害関係者の思惑が働くので、資金運用者の思惑までくみ取って投資する必要があります。

札幌で働く元証券マンのファイナンシャルプランナー。専門分野は株や投資信託を用いた中長期での資産形成。
趣味はスポーツ全般で小、中、高と野球部に所属。また、米国への留学経験があり、海外スタートアップ事情にも精通。
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