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知っておきたい。REITのメリットとリスク

知っておきたい。REITのメリットとリスク

株の知識レベル:

緩和的な国の政策も相まって、近年人気化しているREIT。高い分配利回りもその魅力の一つです。
REIT関連ファンドの分配金も高水準で、個人投資家から非常に高い人気を誇ります。一方で、REITの投資にはリスクを伴うことも事実です。

ここからは、REITに投資する際のメリットとリスクについて確認して行きたいと思います。

REITのメリットは高水準な分配金利回り

REITのメリットは高水準な分配金利回り

REIT投資のメリットは高水準な分配金利回りにあります。REITであれば、4%越えの分配金利回りは決して珍しくありません。中には7%を超える分配金利回りを誇るREIT銘柄も存在します。

REITは収益額の90%を分配金に回すことで、法人税がかからなくなります。
よって、REITを運営する法人は、課税回避の目的から収益のほとんどを分配金に回す傾向にあるのです。

もちろん、それは投資信託でREITを運用する場合も同様です。月々受け取ることのできる分配金は、非常に高い傾向にあると言えるでしょう。

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資金の流動性を確保できることがメリット

REITは証券取引所に上場しているので、株と同様にリアルタイムで売買を行うことができます。

日本の証券取引所に上場するJ-REITであれば、受け渡しに掛かる日数も4営業日なので、非常に換金性に優れます。
タイミングを見ての押し目買いや、成り行き注文や指し値注文での発注も可能です。

REITは少額から不動産投資ができるだけではなく、不動産投資に付きものの修繕費や管理費用も掛かりません。不動産を購入するよりお得かもしれませんね。

REITは緩和的な政策の下で恩恵を受けやすい

REITは緩和的な政策の下で恩恵を受けやすい

日本では超低金利時代が継続しています。昨年初より、マイナス金利も導入されているくらいです。実は、緩和的な政策はREITにとって強い追い風。
個人の観点から見ても、金利が低い方がローンを組みやすいですよね。

つまり、金利が低い方が住宅市況が活発化しやすい傾向にあるのです。

数年前までの米国市場も同様です。当時の連邦準備制度理事会(FRB)議長バーナンキ氏が、QEという緩和的な政策を敢行しました。
“ヘリコプターマネー”という言葉を来たことがある方もいらっしゃるかもしれません。それくらい、市場に多額の資金供給を行いました。

その後住宅市況が回復。雇用も劇的に回復、完全雇用を達成しています。現状の日本でも、強烈な緩和政策を敢行しています。
緩和的な政策の下では、REIT市場は少なからず恩恵を受けることが期待されるのです。

日銀がJ-REITを積極購入。下値不安を軽減

REIT市場では、金融緩和による恩恵もさることながら、日銀によるJ-REIT購入の恩恵もダイレクトに受けられます。これもJ-REITを購入する際には大きなメリットになりそうです。

2016年は年間900億円ペースでJ-REITを購入し、2017年に入ってからも、単日で12億〜13億円を複数回に渡って買い付けています。すなわち、下値リスクが軽減されると言うことです。
緩和的なマーケット環境に加えて、日銀がJ-REITを買い入れていることもREIT購入時のメリットと言えるでしょう。

値動きの荒さがリスク。金利変動にも弱い

値動きの荒さがリスク。金利変動にも弱い

REITの投資におけるリスクは、値動きが荒いこと。投資対象が不動産ですから、経済情勢に敏感に反応します。
そもそも不動産は、景気動向の影響をダイレクトに受けやすく、不景気で不動産価格が下落すれば、下値不安も高まります。
賃料収入が減ることもREITにとってはネガティブです。

REITは景気敏感銘柄の1つであり、値動きが非常に荒いのです。
また、金利変動にも弱いことがREITの特徴です。
投資法人の中には、金融機関からの借り入れを伴い、不動産購入を行うREITも存在します。

このようなリスクに注意した上で、REIT投資を行う必要があると言えるでしょう。

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日本のREIT市場は若干割高

先ほど、REIT市場を取り巻く日本の環境は良好だと述べました。一方で、REITが買われすぎても割高になってしまうのです。
日本は低金利時代が長引いています。いつの時代も資金は、少しでも金利の高いところに行き先を求めます。
日本においては、その行き着く先がREIT市場なのです。

結論から言うと、日本のREIT市場は若干割高。
昨今の、マイナス金利導入に起因し、資金の流入が著しく、日銀のREIT買い入れプログラムがさらに拍車を掛けます。
将来的には、REIT市場のバリュエーションが市場から悪材料視される可能性があると想定されます。

この点も、リスク事項として頭に入れておく必要があるでしょう。

まとめ

高水準な分配金利回りに、日銀による買い入れ。REIT市場は非常に魅力的な投資商品と言えるでしょう。
一方で、複数のリスクを内包していることも事実です。メリットとリスクのバランスを考えて、最適なポートフォリオ構成を心がけましょう。

REITとは:意味と儲け方を知る
初めまして、葉山です。今まで20年近く不動産投資関連の仕事を行ってきました。個人でも実物不動産だけでなく、今回から説明するような不動産関連資産への投資を行って...
札幌で働く元証券マンのファイナンシャルプランナー。専門分野は株や投資信託を用いた中長期での資産形成。
趣味はスポーツ全般で小、中、高と野球部に所属。また、米国への留学経験があり、海外スタートアップ事情にも精通。
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